La loi Carrez définit la superficie privative des lots de copropriété. Obligatoire pour la vente de tout lot de copropriété dont la superficie est supérieure ou égale à 8 m², elle protège l'acquéreur en garantissant la surface réelle du bien.
Loi Carrez =
Superficie privative
des lots de copropriété
Vente en copropriété
Appartements, locaux, maisons en copro
Écart supérieur à 5 % : diminution du prix possible
Délai de recours : 1 an après l'acte
Hauteur minimale
1,80 m pris en compte
Seuil d'erreur
> 5 % : diminution du prix
Validité
Sans limite fixe (sauf travaux)
La loi Carrez (loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996) impose la mention de la superficie privative dans tout acte de vente portant sur un lot de copropriété dont la surface est supérieure ou égale à 8 m². Son objectif est d'informer l'acquéreur sur la surface réelle du bien avant la signature.
La superficie Carrez prend en compte les planchers des locaux clos et couverts, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches, cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres. Les parties dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m sont exclues du calcul.
À ne pas confondre avec la surface habitable au sens de la loi Boutin, qui s'applique dans le contexte de la location.
À retenir
La loi Carrez s'applique aux lots de copropriété vendus dont la superficie privative est supérieure ou égale à 8 m². Elle est obligatoire dès la promesse de vente (ou le compromis) et doit figurer dans l'acte authentique. Les maisons individuelles hors copropriété n'y sont pas soumises.
Biens concernés
Appartement en copropriété
Tout lot principal vendu en copropriété avec une superficie privative ≥ 8 m².
Local commercial en copropriété
Bureaux, commerces et autres locaux faisant partie d'une copropriété.
Maison en copropriété horizontale
Maison individuelle intégrée dans un ensemble en copropriété horizontale.
Lots exclus
La superficie Carrez inclut les planchers de toutes les parties closes et couvertes du lot, à condition que la hauteur sous plafond soit supérieure ou égale à 1,80 m.
Pièces de vie
Salon, salle à manger, séjour — parties fermées et couvertes ≥ 1,80 m.
Chambres
Toutes les chambres du logement, y compris combles aménagés si hauteur ≥ 1,80 m.
Cuisine
Cuisine fermée ou ouverte faisant partie du lot et close.
Circulations intérieures
Couloirs, dégagements intérieurs si hauteur ≥ 1,80 m.
Salles d'eau et WC
Salle de bains, salle d'eau et WC intégrés au lot.
Mezzanines et duplex
Parties avec hauteur ≥ 1,80 m seulement.
Certaines surfaces sont expressément exclues du calcul de la superficie privative Carrez, quand bien même elles font partie du lot vendu.
Murs, cloisons, gaines et embrasures de portes et fenêtres
Marches et cages d'escalier
Parties dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m
Balcons et terrasses (surfaces extérieures non closes)
Loggias et vérandas (sauf si considérées comme local clos et couvert dans les conditions prévues par la réglementation)
Caves et sous-sols
Garages et emplacements de stationnement
Le cas des loggias et vérandas dépend de leur configuration réelle. Si elles satisfont à la définition de local clos et couvert prévue par la réglementation, elles peuvent être intégrées au calcul. Un diagnostiqueur appréciera chaque situation au cas par cas.
Ces deux notions sont souvent confondues. La différence principale réside dans le contexte d'utilisation : la loi Carrez s'applique lors de la vente, tandis que la loi Boutin s'applique lors de la location.
| Critère | Loi Carrez | Loi Boutin |
|---|---|---|
| Utilisation | Vente | Location |
| Surface mesurée | Superficie privative | Surface habitable |
| Biens concernés | Lots de copropriété ≥ 8 m² | Tous les logements loués |
| Hauteur minimale | 1,80 m | 1,80 m |
| Contexte légal | Compromis / acte authentique | Bail de location |
Tout savoir sur la loi Boutin (surface habitable pour la location) —
Si la superficie réelle s'avère inférieure de plus de 1/20e (soit plus de 5 %) à la superficie mentionnée dans l'acte de vente, l'acquéreur dispose d'un droit de recours.
Recours de l'acquéreur
En revanche, si la superficie réelle est supérieure à la superficie indiquée, l'acquéreur ne peut pas demander un supplément de prix : le vendeur ne peut pas tirer profit d'une sous-estimation.
Pour limiter ce risque, faire appel à un professionnel pour le mesurage est recommandé. Un certificat de mesure réalisé par un diagnostiqueur offre une garantie supplémentaire en cas de contestation.
Pas de durée fixe légale
Valable tant que la configuration ne change pas
Contrairement à d'autres diagnostics immobiliers, le mesurage loi Carrez n'a pas de durée de validité légalement fixée. Il reste valable tant que la configuration du bien n'a pas été modifiée.
En revanche, des travaux modifiant la superficie (suppression ou création de cloisons, fermeture d'une loggia, aménagement de combles…) rendent le mesurage précédent caduc et nécessitent un nouveau métrage.
Le prix d'un métrage loi Carrez dépend de la surface du bien, de sa configuration (mezzanine, duplex, combles aménagés) et du nombre de pièces à mesurer. Consultez la page dédiée pour connaître nos tarifs et obtenir votre estimation.
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Comment calculer la superficie loi Carrez ?
Le calcul de la superficie loi Carrez se déroule en 3 étapes : mesure de la surface de plancher totale, déduction des surfaces non comptabilisées, obtention de la superficie privative. Les valeurs ci-dessous sont données à titre d'exemple.
Surface de plancher
Mesurez la surface au sol de toutes les pièces closes et couvertes faisant partie du lot.
Déduire les surfaces
Soustrayez l'épaisseur des murs, cloisons, embrasures, escaliers, gaines et parties inférieures à 1,80 m.
Superficie privative
Le résultat est la superficie loi Carrez à mentionner dans l'acte de vente.
Règle de hauteur sous plafond
≥ 1,80 m
Comptabilisée
La surface est incluse dans le calcul
< 1,80 m
Exclue
La surface n'entre pas dans le calcul
Cette règle est particulièrement importante pour les combles aménagés, mezzanines et duplex. Seules les zones où l'on peut se tenir debout (hauteur ≥ 1,80 m) sont comptabilisées.
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Surfaces à déduire (m²)
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Cette estimation ne remplace pas un mesurage réalisé par un diagnostiqueur certifié pour une transaction immobilière.
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