La loi Carrez définit la superficie privative des lots de copropriété. Obligatoire pour toute vente en copropriété, elle protège l'acquéreur en garantissant la surface réelle du bien.
Loi Carrez =
Superficie privative
des lots de copropriété
Vente en copropriété
Appartements, locaux, maisons en copro
Erreur > 5 % = réduction de prix
Délai de recours : 1 an après l'acte
Hauteur minimale
1,80 m pris en compte
Seuil d'erreur
> 5 % — réduction de prix
Validité
Sans limite fixe (sauf travaux)
La loi Carrez (loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996) impose la mention de la superficie privative dans tout acte de vente portant sur un lot de copropriété dont la surface est supérieure ou égale à 8 m². Son objectif est d'informer l'acquéreur sur la surface réelle du bien avant la signature.
La superficie Carrez prend en compte les planchers des locaux clos et couverts, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches, cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres. Les parties dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m sont exclues du calcul.
À ne pas confondre avec la surface habitable au sens de la loi Boutin, qui s'applique quant à elle dans le contexte de la location.
À retenir
La loi Carrez s'applique aux lots de copropriété vendus dont la superficie privative est supérieure ou égale à 8 m². Certains types de biens et de lots en sont expressément exclus.
Biens concernés
Appartement en copropriété
Tout lot principal vendu en copropriété avec une surface ≥ 8 m².
Local commercial en copropriété
Bureaux, commerces et autres locaux faisant partie d'une copropriété.
Maison en copropriété horizontale
Maison individuelle intégrée dans un ensemble en copropriété horizontale.
Lots exclus
Ces deux notions sont souvent confondues. La différence principale réside dans le contexte d'utilisation : la loi Carrez s'applique lors de la vente, tandis que la loi Boutin s'applique lors de la location.
| Critère | Loi Carrez | Surface habitable (Boutin) |
|---|---|---|
| Utilisation | Vente | Location |
| Surface mesurée | Superficie privative | Surface habitable |
| Biens concernés | Lots de copropriété | Tous les logements loués |
| Hauteur minimale | 1,80 m | 1,80 m |
| Contexte légal | Vente / compromis | Bail de location |
Tout savoir sur la loi Boutin (surface habitable pour la location) —
La superficie Carrez inclut les planchers de toutes les parties closes et couvertes du lot, à condition que la hauteur sous plafond soit supérieure ou égale à 1,80 m.
Pièces de vie
Salon, salle à manger, séjour — parties fermées et couvertes ≥ 1,80 m.
Chambres
Toutes les chambres du logement, y compris combles aménagés si hauteur ≥ 1,80 m.
Cuisine
Cuisine fermée ou ouverte faisant partie du lot et close.
Circulations intérieures
Couloirs, dégagements intérieurs si hauteur ≥ 1,80 m.
Salle de bain / WC
Toutes les pièces humides intégrées au lot.
Mezzanines et duplex
Parties avec hauteur ≥ 1,80 m seulement.
Certaines surfaces sont expressément exclues du calcul de la superficie privative Carrez, quand bien même elles font partie du lot vendu.
Murs, cloisons, gaines et embrasures de portes et fenêtres
Marches et cages d'escalier
Balcons, terrasses et loggias
Caves et sous-sols non aménagés
Garages et parkings
Parties dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m
Un balcon, même très grand, ne rentre donc jamais dans le calcul Carrez. De même, une loggia ou une terrasse en rez-de-chaussée sont exclues, même si elles sont vitrées.
La loi Carrez fixe un seuil de hauteur minimal : seules les parties dont la hauteur sous plafond est supérieure ou égale à 1,80 m sont intégrées dans la superficie privative.
≥ 1,80 m
Comptabilisée
La surface est incluse dans le calcul Carrez
< 1,80 m
Exclue
La surface n'entre pas dans le calcul Carrez
Cette règle est particulièrement importante pour les biens atypiques : combles aménagés, mezzanines, duplex ou maisons sous toiture. Seules les zones où l'on peut se tenir debout (≥ 1,80 m) sont comptabilisées.
La loi Carrez est obligatoire pour la vente de tout appartement en copropriété dont la superficie privative est supérieure ou égale à 8 m². La superficie doit figurer dès la promesse de vente (ou le compromis) et dans l'acte authentique.
Si la superficie mentionnée s'avère inférieure de plus de 5 % à la superficie réelle, l'acquéreur peut demander une réduction de prix proportionnelle dans un délai d'un an à compter de la signature de l'acte authentique.
Même si aucun texte n'impose de faire appel à un diagnostiqueur certifié, une mesure réalisée par un professionnel limite le risque d'erreur et offre une garantie en cas de contestation.
Maison hors copropriété
Une maison individuelle vendue hors toute structure de copropriété n'est pas concernée par la loi Carrez. Il n'y a pas de lot de copropriété.
Maison en copropriété horizontale
Une maison intégrée dans une copropriété horizontale (lotissement avec règlement de copropriété) peut être soumise à la loi Carrez selon son statut juridique.
En cas de doute sur le statut du bien, vérifiez le titre de propriété ou le règlement de copropriété. La loi Carrez s'applique dès lors qu'il y a un lot de copropriété, quelle que soit la nature du bâtiment.
Si la superficie réelle s'avère inférieure de plus de 1/20e (soit plus de 5 %) à la superficie mentionnée dans l'acte de vente, l'acquéreur dispose d'un droit de recours.
Recours de l'acquéreur
En revanche, si la superficie réelle est supérieure à la superficie indiquée, l'acquéreur ne peut pas demander un supplément de prix : le vendeur ne peut pas tirer profit d'une sous-estimation.
Pour limiter ce risque, faire appel à un professionnel pour le mesurage est recommandé. Un certificat de mesure réalisé par un diagnostiqueur offre une garantie supplémentaire en cas de contestation.
Le prix d'un métrage loi Carrez dépend de la surface du bien, de sa configuration (mezzanine, duplex, combles aménagés) et du nombre de pièces à mesurer. HubDiag propose ce service à partir de 30 €.
Pas de durée fixe légale
Valable tant que la configuration ne change pas
Contrairement à d'autres diagnostics immobiliers, le mesurage loi Carrez n'a pas de durée de validité légalement fixée. Il reste valable tant que la configuration du bien n'a pas été modifiée.
En revanche, des travaux modifiant la superficie (suppression ou création de cloisons, fermeture d'une loggia, aménagement de combles⬦) rendent le mesurage précédent caduc et nécessitent un nouveau métrage.
Mesure précise par un professionnel certifié, certificat conforme remis rapidement.
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