La loi Carrez est obligatoire pour la vente de tout lot de copropriété dont la superficie privative est supérieure ou égale à 8 m². Appartements, locaux commerciaux, certaines maisons en copropriété — découvrez les cas concernés.
La loi Carrez s'applique dès lors que trois conditions sont réunies : le bien est un lot de copropriété, il est vendu (pas loué), et sa superficie privative est supérieure ou égale à 8 m².
Arbre de décision
Le bien est-il un lot de copropriété ?
S'agit-il d'une vente ?
La superficie privative est-elle ≥ 8 m² ?
| Type de lot | Carrez applicable ? | Pourquoi |
|---|---|---|
| Appartement en copropriété | Oui | Lot principal |
| Local commercial en copropriété | Oui | Lot principal |
| Maison hors copropriété | Non | Pas de lot de copropriété |
| Maison en copropriété horizontale | Selon le cas | Selon le statut juridique |
| Cave (vendue seule) | Non | Lot accessoire |
| Garage (vendu seul) | Non | Lot accessoire |
| Lot < 8 m² | Non | Seuil réglementaire non atteint |
La vente d'un appartement en copropriété est le cas le plus courant soumis à la loi Carrez. La superficie privative doit obligatoirement figurer :
La superficie Carrez ne se confond pas avec la superficie du bien telle qu'elle est parfois décrite dans les annonces. La mesure doit être effectuée selon les règles précises de la loi (exclusion des parties < 1,80 m, des balcons, caves, etc.).
Maison hors copropriété
La loi Carrez ne s'applique pas. Il n'y a pas de lot de copropriété. La surface peut être mentionnée à titre indicatif dans l'annonce et dans l'acte, sans obligation légale de métrage Carrez.
Maison en copropriété horizontale
Si la maison fait partie d'une copropriété horizontale (lotissement régi par un règlement de copropriété), la loi Carrez peut s'appliquer. Vérifiez le titre de propriété et le statut juridique du bien.
Oui. La loi Carrez s'applique à tout lot de copropriété vendu, qu'il soit à usage résidentiel ou commercial. Un bureau, un commerce ou un local professionnel intégré dans une copropriété est soumis aux mêmes règles qu'un appartement.
La superficie Carrez doit figurer dans la promesse et dans l'acte de vente, même pour un lot commercial dont la superficie est supérieure ou égale à 8 m².
Même dans le cadre d'une copropriété, certains lots sont expressément exclus du champ d'application de la loi Carrez.
Caves vendues seules
Lot accessoire sans usage privatif principal.
Garages vendus seuls
Lot accessoire non résidentiel ou commercial.
Emplacements de parking
Lot accessoire sans superficie habitable.
Lots dont la superficie est < 8 m²
Seuil minimal réglementaire non atteint.
8 m²
Superficie minimale
En deçà : Carrez non applicable
Les lots dont la superficie privative est inférieure à 8 m² sont exemptés de l'obligation Carrez. Dans la pratique, il peut s'agir d'une chambre de bonne très petite ou d'un local de rangement. En dessous de ce seuil, la mention de superficie dans l'acte n'est pas imposée par la loi Carrez.
C'est le vendeur (ou le propriétaire) qui est responsable de la mention de la superficie privative dans les actes de vente. C'est à lui de s'assurer que la superficie indiquée est exacte.
La mesure peut être réalisée par le propriétaire lui-même ou confiée à un diagnostiqueur immobilier. Dans tous les cas, c'est le vendeur qui engage sa responsabilité en cas d'erreur.
Non. Aucun texte législatif ou réglementaire n'impose de recourir à un diagnostiqueur certifié pour réaliser le mesurage Carrez. Le propriétaire peut théoriquement effectuer la mesure lui-même.
Cependant, une erreur de mesure supérieure à 5 % de la superficie indiquée expose le vendeur à une action en réduction de prix. Faire appel à un professionnel limite ce risque et offre une garantie supplémentaire.
Un diagnostiqueur maîtrise les règles d'exclusion (parties < 1,80 m, escaliers, gaines⬦) et dispose des outils adéquats pour une mesure précise. Son certificat constitue un élément de preuve solide en cas de contestation.
Si la superficie Carrez n'est pas mentionnée dans l'acte de vente alors qu'elle aurait dû l'être, la jurisprudence reconnaît à l'acquéreur le droit de demander la nullité de la vente. Il s'agit d'une sanction grave.
Risques en cas d'absence de mention
Pour sécuriser votre vente, faites mentionner la superficie Carrez dès la promesse de vente. En cas de doute, faites réaliser un mesurage professionnel.
Si la superficie réelle constatée après la vente est inférieure de plus de 1/20e (5 %) à la superficie mentionnée dans l'acte, l'acquéreur bénéficie d'un droit spécifique.
5 %
Seuil déclencheur
Écart entre surface réelle et surface indiquée
1 an
Délai de recours
À compter de la signature de l'acte authentique
Prix
Réduction proportionnelle
Proportionnelle à l'écart de superficie
Il n'y a pas de nullité automatique de la vente en cas d'erreur. L'acquéreur peut uniquement demander une réduction de prix. Si la superficie réelle est supérieure à celle indiquée, l'acquéreur ne peut pas prétendre à un supplément de prix.
Mesure par un professionnel, certificat conforme pour sécuriser votre vente.
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