La loi Boutin encadre le calcul de la surface habitable des logements mis en location. Elle impose que cette surface soit mentionnée dans le bail — avec des conséquences en cas d'erreur.
Loi Boutin =
Surface habitable
des logements loués
Location résidence principale
Vide ou meublé, appartement ou maison
Erreur > 5 % = diminution de loyer
Recours : demande au bailleur, puis saisine du juge
Hauteur minimale
1,80 m pris en compte
Seuil d'erreur
> 5 % — diminution de loyer
Validité
Sans limite fixe (sauf travaux)
La loi Boutin (loi n° 2009-323 du 25 mars 2009) impose que la surface habitable soit mentionnée dans tout contrat de location d'un logement constituant la résidence principale du locataire. Son objectif est d'informer le locataire sur la surface réelle du bien.
On parle couramment de diagnostic loi Boutin, mais il s'agit principalement d'un mesurage de surface habitable. Ce mesurage n'est pas soumis aux mêmes obligations de certification que le DPE, le diagnostic amiante ou le CREP : aucun texte n'impose de faire appel à un diagnostiqueur certifié.
À ne pas confondre avec la superficie Carrez, qui s'applique quant à elle lors de la vente de lots de copropriété.
À retenir
La loi Boutin s'applique aux logements loués constituant la résidence principale du locataire, qu'il s'agisse d'une location vide ou meublée. Certains types de biens en sont exclus.
Logements concernés
Appartement — résidence principale
Location vide ou meublée constituant la résidence principale du locataire.
Maison — résidence principale
Location vide ou meublée d'une maison individuelle constituant la résidence principale.
Logements non concernés
La surface habitable inclut toutes les parties closes et couvertes du logement, à condition que la hauteur sous plafond soit supérieure ou égale à 1,80 m.
Séjour / salon
Pièce de vie principale, close et couverte, hauteur ≥ 1,80 m.
Chambres
Toutes les chambres du logement, y compris combles aménagés si hauteur ≥ 1,80 m.
Cuisine
Cuisine fermée ou ouverte intégrée au logement.
Circulations intérieures
Couloirs et dégagements intérieurs si hauteur ≥ 1,80 m.
Salle de bain / WC
Toutes les pièces humides intégrées au logement.
Combles aménagés
Uniquement les parties avec hauteur ≥ 1,80 m.
Certaines surfaces sont expressément exclues du calcul de la surface habitable loi Boutin, même si elles font partie du logement loué.
Murs, cloisons, gaines et embrasures de portes et fenêtres
Marches et cages d'escalier
Combles non aménagés
Caves et sous-sols
Remises et garages
Terrasses, balcons, loggias et vérandas
Séchoirs extérieurs au logement
Parties dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m
Un balcon, même très grand, ne rentre pas dans le calcul Boutin. De même, une loggia, une véranda ou une terrasse sont exclues, même si elles sont vitrées.
Ces deux notions sont souvent confondues. La différence principale réside dans le contexte d'utilisation : la loi Boutin s'applique lors de la location, tandis que la loi Carrez s'applique lors de la vente.
| Critère | Loi Boutin | Loi Carrez |
|---|---|---|
| Utilisation | Location | Vente |
| Surface mesurée | Surface habitable | Superficie privative |
| Biens concernés | Logements loués (résidence principale) | Lots de copropriété ≥ 8 m² |
| Hauteur minimale | 1,80 m | 1,80 m |
| Caves et sous-sols | Exclus | Exclus (art. 46 loi du 10 juillet 1965) |
| Obligation | Mention dans le bail | Mention dans l'acte de vente |
| Validité | Sans limite fixe (sauf travaux) | Sans limite fixe (sauf travaux) |
Tout savoir sur la loi Carrez (superficie privative pour la vente) →
L'article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi Boutin impose que tout contrat de bail de logement constituant la résidence principale du locataire mentionne la surface habitable. Cette obligation incombe au bailleur (propriétaire ou mandataire), dès la signature du bail.
Qu'il s'agisse d'un logement loué vide ou d'un logement loué meublé constituant la résidence principale du locataire, la surface habitable doit figurer dans le bail. Elle ne peut pas être substituée par une autre mesure (superficie Carrez, surface utile…).
La surface indiquée dans le bail engage juridiquement le bailleur. Une erreur significative (plus de 5 %) peut ouvrir un droit à diminution de loyer.
L'absence de mention de la surface habitable dans le bail constitue une irrégularité. Ce cas est distinct de l'erreur de superficie : il ne déclenche pas automatiquement un droit à diminution de loyer, mais ouvre d'autres voies de recours.
Action en justice pour ajout de la surface
Le locataire peut saisir le tribunal pour que le bail soit complété par la mention de la surface habitable.
Risque de nullité de certaines clauses
Les tribunaux peuvent sanctionner l'absence de mention, notamment dans les baux soumis à la loi de 1989.
Recommandation : régularisation amiable
Si la surface a été omise par inadvertance, bailleur et locataire peuvent convenir d'un avenant au bail pour corriger l'irrégularité.
En cas de doute sur votre situation (bail sans surface, surface approximative), consultez un professionnel du droit. HubDiag vous aide à trouver un diagnostiqueur pour établir un mesurage conforme.
Si la surface habitable réelle s'avère inférieure de plus de 1/20e (soit plus de 5 %) à la surface indiquée dans le bail, le locataire dispose d'un droit de recours prévu par l'article 3-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
Recours du locataire (art. 3-1 loi 89-462)
En revanche, si la surface réelle est supérieure à la surface indiquée, le bailleur ne peut pas demander un supplément de loyer.
À distinguer de l'absence de surface dans le bail : absence de mention et erreur > 5 % sont deux situations juridiquement distinctes, avec des régimes de recours différents.
Pas de durée fixe légale
Valable tant que la configuration ne change pas
Le mesurage loi Boutin n'a pas de durée de validité légalement fixée. Il reste valable tant que la configuration du bien n'a pas été modifiée.
En revanche, des travaux modifiant la surface habitable (suppression ou création de cloisons, aménagement de combles, fermeture d'une loggia…) rendent le mesurage précédent caduc. Un nouveau mesurage est alors nécessaire avant de le mentionner dans un nouveau bail.
Aucun texte n'impose de certification spécifique pour réaliser un mesurage loi Boutin. Contrairement au DPE ou au diagnostic amiante, le bailleur peut techniquement mesurer lui-même. Il n'existe pas de "certification Boutin" officielle au sens réglementaire du terme.
En pratique, faire appel à un diagnostiqueur immobilier professionnelprésente plusieurs avantages :
Document de mesurage opposable
Le professionnel remet un rapport de mesurage daté et signé, qui constitue une preuve en cas de contestation du locataire.
Maîtrise des règles d'inclusion/exclusion
Les combles aménagés, zones sous 1,80 m, embrasures et gaines nécessitent une bonne maîtrise des textes réglementaires (décret n° 87-149 du 6 mars 1987).
Réduction du risque financier
Une erreur supérieure à 5 % expose à une diminution de loyer. Un mesurage professionnel limite ce risque.
HubDiag vous met en relation avec des diagnostiqueurs qui proposent le mesurage loi Boutin, souvent combiné à d'autres diagnostics obligatoires pour réduire le coût global.
Le prix d'un mesurage loi Boutin dépend de la surface du bien, de sa configuration et du nombre de pièces à mesurer. Consultez la page dédiée pour comparer les tarifs des diagnostiqueurs partenaires.
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Comment calculer la surface habitable loi Boutin ?
La surface habitable correspond à la surface de plancher construite, après déduction de plusieurs éléments. La règle de base :
− Murs et cloisons
− Marches et cages d'escalier
− Gaines
− Embrasures de portes et fenêtres
− Zones dont la hauteur < 1,80 m
− Exclusions (balcons, caves, garages…)
= Surface habitable loi Boutin
≥ 1,80 m
Comptabilisée
La surface est incluse dans le calcul Boutin
< 1,80 m
Exclue
La surface n'entre pas dans le calcul Boutin
Cette règle est particulièrement importante pour les logements atypiques : combles aménagés, duplex ou maisons sous toiture. Seules les zones où l'on peut se tenir debout (≥ 1,80 m) sont comptabilisées.
Calculateur surface habitable loi Boutin
Surfaces à déduire (m²)
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Cette estimation ne remplace pas un mesurage réalisé par un professionnel pour figurer dans un bail de location.
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