La loi Boutin encadre le calcul de la surface habitable notamment utilisée dans le cadre de la location d'un logement. Elle impose que cette surface soit mentionnée dans le bail.
Loi Boutin =
Surface habitable
des logements loués
Location résidence principale
Vide ou meublé, appartement ou maison
Erreur > 5 % = diminution de loyer
Délai de recours : 1 an après le bail
Hauteur minimale
1,80 m pris en compte
Seuil d'erreur
> 5 % — diminution de loyer
Validité
Sans limite fixe (sauf travaux)
La loi Boutin (loi n° 2009-323 du 25 mars 2009) impose que la surface habitable soit mentionnée dans tout contrat de location d'un logement constituant la résidence principale du locataire. Son objectif est d'informer le locataire sur la surface réelle du bien.
On parle couramment de diagnostic loi Boutin, mais il s'agit principalement d'un mesurage de surface habitable. Ce mesurage n'est pas soumis aux mêmes obligations de certification que le DPE, le diagnostic amiante ou le CREP : aucun texte n'impose de faire appel à un diagnostiqueur certifié.
À ne pas confondre avec la superficie Carrez, qui s'applique quant à elle lors de la vente de lots de copropriété.
À retenir
La loi Boutin s'applique aux logements loués constituant la résidence principale du locataire, qu'il s'agisse d'une location vide ou meublée. Certains types de biens en sont exclus.
Logements concernés
Appartement — résidence principale
Location vide ou meublée constituant la résidence principale du locataire.
Maison — résidence principale
Location vide ou meublée d'une maison individuelle constituant la résidence principale.
Logements non concernés
La surface habitable inclut toutes les parties closes et couvertes du logement, à condition que la hauteur sous plafond soit supérieure ou égale à 1,80 m.
Séjour / salon
Pièce de vie principale, close et couverte, hauteur ≥ 1,80 m.
Chambres
Toutes les chambres du logement, y compris combles aménagés si hauteur ≥ 1,80 m.
Cuisine
Cuisine fermée ou ouverte intégrée au logement.
Circulations intérieures
Couloirs et dégagements intérieurs si hauteur ≥ 1,80 m.
Salle de bain / WC
Toutes les pièces humides intégrées au logement.
Combles aménagés
Uniquement les parties avec hauteur ≥ 1,80 m.
Certaines surfaces sont expressément exclues du calcul de la surface habitable loi Boutin, même si elles font partie du logement loué.
Murs, cloisons, gaines et embrasures de portes et fenêtres
Marches et cages d'escalier
Combles non aménagés
Caves et sous-sols
Remises et garages
Terrasses, balcons, loggias et vérandas
Séchoirs extérieurs
Parties dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m
Un balcon, même très grand, ne rentre pas dans le calcul Boutin. De même, une loggia, une véranda ou une terrasse sont exclues, même si elles sont vitrées.
La loi Boutin fixe un seuil de hauteur minimal : seules les parties dont la hauteur sous plafond est supérieure ou égale à 1,80 m sont intégrées dans la surface habitable.
≥ 1,80 m
Comptabilisée
La surface est incluse dans le calcul Boutin
< 1,80 m
Exclue
La surface n'entre pas dans le calcul Boutin
Cette règle est particulièrement importante pour les logements atypiques : combles aménagés, duplex ou maisons sous toiture. Seules les zones où l'on peut se tenir debout (≥ 1,80 m) sont comptabilisées.
Ces deux notions sont souvent confondues. La différence principale réside dans le contexte d'utilisation : la loi Boutin s'applique lors de la location, tandis que la loi Carrez s'applique lors de la vente.
| Critère | Loi Boutin | Loi Carrez |
|---|---|---|
| Utilisation | Location | Vente |
| Surface mesurée | Surface habitable | Superficie privative |
| Biens concernés | Logements loués (résidence principale) | Lots de copropriété ≥ 8 m² |
| Hauteur minimale | 1,80 m | 1,80 m |
| Copropriété | Pas spécifique | Oui (condition) |
| Obligation | Mention dans le bail | Mention dans l'acte de vente |
| Validité | Sans limite fixe (sauf travaux) | Sans limite fixe (sauf travaux) |
Tout savoir sur la loi Carrez (superficie privative pour la vente) —
La surface habitable doit être mentionnée dans le contrat de bail dès sa signature. Cette obligation incombe au bailleur (propriétaire ou mandataire). Elle ne se limite pas à la remise des clés : c'est une mention obligatoire du bail lui-même.
Qu'il s'agisse d'un logement loué vide ou d'un logement loué meublé constituant la résidence principale du locataire, la surface habitable doit figurer dans le bail.
L'absence de mention de la surface dans le bail peut avoir des conséquences juridiques. Consultez un professionnel du droit en cas de doute sur votre situation.
Légalement, oui. Aucun texte n'impose de faire appel à un diagnostiqueur certifié pour le mesurage loi Boutin. Le bailleur peut effectuer lui-même le mesurage.
Cependant, le mesurage loi Boutin requiert une bonne maîtrise des règles d'inclusion et d'exclusion (hauteur ≥ 1,80 m, nature des surfaces, embrasures⬦). Une erreur de mesure peut avoir des conséquences financières directes.
Faire appel à un professionnel réduit le risque d'erreur et fournit un document de mesurage en cas de contestation ultérieure du locataire.
Si la surface habitable réelle s'avère inférieure de plus de 1/20e (soit plus de 5 %) à la surface indiquée dans le bail, le locataire dispose d'un droit de recours.
Recours du locataire
En revanche, si la surface réelle est supérieure à la surface indiquée, le bailleur ne peut pas demander un supplément de loyer.
Pas de durée fixe légale
Valable tant que la configuration ne change pas
Le mesurage loi Boutin n'a pas de durée de validité légalement fixée. Il reste valable tant que la configuration du bien n'a pas été modifiée.
En revanche, des travaux modifiant la surface habitable (suppression ou création de cloisons, aménagement de combles, fermeture d'une loggia⬦) rendent le mesurage précédent caduc. Un nouveau mesurage est alors nécessaire avant de le mentionner dans un nouveau bail.
Le prix d'un mesurage loi Boutin dépend de la surface du bien, de sa configuration et du nombre de pièces à mesurer. HubDiag propose ce service à partir de 30 €.
Mesure précise par un professionnel, document de mesurage remis rapidement.
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Comment calculer la surface habitable loi Boutin ?
La surface habitable correspond à la surface de plancher construite, après déduction de plusieurs éléments. La formule schématique est la suivante :
− Murs et cloisons
− Marches et cages d'escalier
− Gaines
− Embrasures de portes et fenêtres
− Zones dont la hauteur < 1,80 m
− Exclusions (balcons, caves, garages⬦)
= Surface habitable loi Boutin
Par exemple, pour un appartement de 75 m² de plancher brut dont 4 m² de murs et cloisons, 1 m² de gaines et 2 m² de zones sous 1,80 m, la surface habitable sera de 68 m². Ce chiffre doit être mentionné dans le bail.