La surface Carrez sert à vendre un lot de copropriété. La surface habitable (dite « loi Boutin ») doit figurer dans le bail.
Les deux retirent les murs, cloisons, escaliers, gaines et embrasures, et ignorent les parties de moins de 1,80 m. Mais la surface Carrez compte les locaux clos et couverts (hors caves, garages et stationnements) : une véranda fermée ou des combles non aménagés mais clos, d’au moins 1,80 m, y entrent, alors qu’ils sont exclus de la surface habitable. La surface Carrez est donc souvent égale ou supérieure à la surface habitable.
En bref
Vendre un appartement (lot de copropriété)
Surface Carrez obligatoire dans la promesse et l’acte de vente, si le lot fait au moins 8 m². Elle ne s’applique pas aux caves, garages et emplacements de stationnement.
Vendre une maison
Le mesurage Carrez ne s’impose pas pour une maison hors copropriété. Une maison vendue comme lot de copropriété relève de la loi Carrez. Si une surface est annoncée, elle doit rester exacte.
Louer un logement (vide ou meublé, résidence principale)
Surface habitable obligatoire dans le bail (loi « Boutin »), qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement. La surface Carrez ne la remplace pas.
Faire un DPE
Ni l’une ni l’autre. Le DPE utilise la surface de référence : la surface habitable, plus les vérandas chauffées et les autres locaux chauffés à usage principal d’occupation humaine, d’au moins 1,80 m de hauteur.
Sources : Service-Public, vente d’un lot de copropriété et diagnostics à fournir au locataire.
| Surface Carrez | Surface habitable | |
|---|---|---|
| Sert à | Vente d’un lot de copropriété | Bail d’habitation (résidence principale) |
| Base de calcul | Planchers des locaux clos et couverts | Surface de plancher construite |
| Déductions communes | Murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures | Les mêmes |
| Hauteur | Parties de moins de 1,80 m exclues | Parties de moins de 1,80 m exclues |
| Véranda close et couverte | Comptée (local clos et couvert) | Exclue |
| Combles non aménagés, sous-sol, remise | Comptés s’ils sont clos, couverts et à 1,80 m ou plus | Exclus |
| Caves, garages, parkings | Exclus | Exclus |
| Balcons, terrasses, loggias ouvertes | Exclus (non clos) | Exclus |
| Petits lots | Lots ou fractions de moins de 8 m² non comptés | Pas de seuil |
| Surface réelle inférieure de plus de 5 % | Baisse du prix, action dans l’année suivant l’acte | Bail vide : baisse du loyer. Meublé : renseignez-vous auprès de l’ADIL |
Surface Carrez : articles 4-1 et 4-2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 et article 46 de la loi du 10 juillet 1965. Surface habitable : article R156-1 du Code de la construction et de l’habitation.
Prenons un appartement en copropriété avec une véranda fermée. Pour la vente, la véranda entre dans la surface Carrez, car c’est un local clos et couvert. Pour un bail, elle n’entre pas dans la surface habitable. Le même logement a donc deux surfaces différentes, chacune correcte pour son usage.
Sans véranda, combles fermés ni sous-sol, les deux surfaces sont souvent très proches.
Un mesurage fait pour la vente ne peut pas être recopié tel quel dans un bail, et inversement.
Une cave, un garage ou un parking n’entrent dans aucune des deux surfaces.
Vente (Carrez) : si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle de l’acte, l’acheteur peut demander une baisse du prix proportionnelle, dans l’année qui suit la signature de l’acte authentique. Détails sur la page loi Carrez.
Location vide (surface habitable) : si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle du bail, le locataire peut demander une baisse de loyer proportionnelle (article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989). Ce recours n’est pas repris pour les baux meublés : pour un meublé ou un autre cas, renseignez-vous auprès de l’ADIL. Détails sur la page loi Boutin.
DPE : la surface de référence reprend la surface habitable et y ajoute, depuis le 1er juillet 2024, les vérandas chauffées et les autres locaux chauffés à usage principal d’occupation humaine, d’au moins 1,80 m de hauteur.
Logement décent : au moins une pièce principale de 9 m² avec 2,20 m sous plafond, ou un volume de 20 m³. En colocation avec des baux individuels, chaque chambre doit faire au moins 9 m² et 20 m³.
Prix HubDiag d’un mesurage commandé seul (TTC, déplacement inclus, Île-de-France)
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Informations vérifiées le 30 octobre 2026. Textes de référence : articles 4-1 à 4-3 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ; article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ; articles 3 et 3-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ; décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002.
