La surface habitable doit être mentionnée dans le bail de tout logement loué constituant la résidence principale du locataire. Voici les cas précis d'obligation.
Obligatoire
Location résidence principale (vide ou meublé)
Non applicable
Location saisonnière, parking, cave, local commercial
Erreur > 5 %
Diminution de loyer possible — délai 1 an
L'obligation de mentionner la surface habitable dans le bail s'applique dès lors que le logement est loué comme résidence principale du locataire. L'arbre de décision ci-dessous permet de déterminer si votre bien est concerné.
Arbre de décision
Le bien est-il un logement (appartement ou maison) ? Si non — loi Boutin non applicable.
Le logement est-il mis en location ? Si non — loi Boutin non applicable.
La location constitue-t-elle la résidence principale du locataire ? Si non — loi Boutin non applicable (ex. location saisonnière).
Si oui aux 3 questions — obligation de mentionner la surface habitable dans le bail.
| Type de logement | Boutin applicable ? | Pourquoi |
|---|---|---|
| Appartement — location vide résidence principale | Oui | Résidence principale du locataire |
| Maison — location vide résidence principale | Oui | Résidence principale du locataire |
| Location meublée résidence principale | Oui | Résidence principale du locataire |
| Location saisonnière | Non | Réglementation différente — pas résidence principale |
| Parking seul | Non | Pas un logement |
| Cave seule | Non | Pas un logement |
| Local commercial | Non | Usage non résidentiel |
Tout appartement loué constituant la résidence principale du locataire est soumis à l'obligation de mentionner la surface habitable dans le bail, que la location soit vide ou meublée.
La mention de la surface habitable doit figurer dans le bail dès sa signature, quel que soit le type d'appartement (studio, T2, T3⬦).
La loi Boutin s'applique également aux maisons individuelles louées constituant la résidence principale du locataire. Contrairement à la loi Carrez, il n'est pas nécessaire que le bien soit en copropriété.
Toute maison louée en résidence principale — qu'elle soit en copropriété ou non — est concernée par l'obligation de surface habitable dans le bail.
La location meublée constituant la résidence principale du locataire est soumise à l'obligation de mentionner la surface habitable dans le bail, au même titre que la location vide.
La location meublée touristique (type Airbnb, location de courte durée) n'est en revanche pas concernée par la loi Boutin, car elle ne constitue pas la résidence principale du locataire.
Le bailleur (propriétaire ou mandataire) est responsable de la mention de la surface habitable dans le bail. Il peut réaliser lui-même le mesurage ou faire appel à un professionnel.
Contrairement au DPE ou à l'amiante, aucun texte n'impose de certification obligatoire pour ce mesurage. Cependant, une erreur de mesure peut avoir des conséquences financières directes sur le loyer.
Mesure par le bailleur
Mesure par un professionnel
La surface habitable doit figurer dans le contrat de bail lors de sa signature. Ce n'est pas une information à communiquer seulement à la remise des clés : c'est une mention obligatoire du bail lui-même.
Il est recommandé de disposer du mesurage avant la rédaction du bail, afin de pouvoir y inscrire la surface habitable exacte dès la signature.
L'absence de mention de la surface habitable dans le bail constitue un manquement à l'obligation légale du bailleur. En cas de litige, le locataire peut se prévaloir de cette absence.
Les conséquences précises dépendent de votre situation. Consultez un professionnel du droit (avocat, notaire) pour connaître les implications dans votre cas particulier.
Si la surface habitable réelle s'avère inférieure de plus de 1/20e (soit plus de 5 %) à la surface mentionnée dans le bail, le locataire dispose d'un droit de recours.
Recours du locataire
Par exemple, si le bail mentionne 60 m² et que la surface réelle est 56 m² (écart de 6,7 % > 5 %), le locataire peut demander une réduction de loyer proportionnelle à cet écart dans l'année suivant la signature.
La loi Boutin s'applique lors de la location (surface habitable dans le bail). La loi Carrez s'applique lors de la vente de lots de copropriété (superficie privative dans l'acte). Ces deux obligations sont distinctes et ne se substituent pas l'une à l'autre.
Un propriétaire qui vend son bien après l'avoir loué peut ainsi avoir besoin des deux mesurages, selon les circonstances. Le mesurage Boutin réalisé pour la location ne vaut pas mesurage Carrez pour la vente.
Tout savoir sur la loi Carrez (vente de lots de copropriété) —
Mesure précise par un professionnel, document de mesurage remis rapidement.
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